'PF론 유동화증권' 나홀로 인기, 왜? 저금리 시대, 부동산 대체투자 매력 확대 "단기 중수익 투자" 고액자산가 문의 늘어
출처)뉴스핌 --> http://www.newspim.com/ PF론 유동화증권 발행이 부동산 대체투자 인기에 힘입어 증 가 추세다. 전문가들은 부동산 가격이 회복되고 증권사 참여가 확대되면서 당분간 인기가 지속될 것으로 예상했다. 1일 한국신용평가(한신평)에 따르면, 올해 상반기 자산유동화증권 발행금액은 86조8000 억원으로 전년비 5.9% 감소했다. 회사채 시장의 초호황 속에 수요가 줄어든 것이다. 주요 자산군 중에서도 부채담보부채권(CDO) 및 모기지담보증권(RMBS) 유동화가 줄었다. 이런 가운데 PF론 유동화증권은 전체 자산유동화 증권 중에서 유일하게 발행이 늘었다. 상 반기 PF론 유동화 발행규모는 전년비 7.4% 확대된 12조3000억원을 기록했다. 정부의 부 동산 규제에도 불구하고 증권사 신용보강을 통한 시장 참여가 확대된 영향으로 풀이된다
◆ 증권사 투자자 모두 윈윈…부동산 회복 기대감도 상승 전문가들은 PF론 유동화가 증권사와 투자자 모두에게 윈윈(win-win)으로 작용해 당분간 현 기조가 유지될 것으로 내다봤다.
PF론 유동화증권은 PF대출채권을 기초자산으로 한 자산유동화증권. 해당 PF대출을 여러 구간으로 쪼개 롤오버하는 방식으로 운영된다. 때문에 만기가 3~6개월 정도로 짧은 편이 다. 증권사나 건설사가 신용공여를 해, 투자 기간 동안 PF대출에 부실이 나고 동시에 신용 공여자(증권사, 건설사)에 문제가 생기지 않는 한 자금회수가 가능한 구조다. 신용평가사 역시 신용공여자를 보고 신용등급을 평가한다. 증권사 한 PB는 "시장금리가 낮아지면서 PF론 유동화증권 투자수요가 더욱 확대된 측면이 있다"며 "RP나 CMA에 비해 금리가 높고 만기가 짧아 금융기관의 단기자금 운용으로도 활 용되는데 고액자산가들 문의도 꾸준히 느는 추세"라고 귀띔했다. 증권사들도 수익 다각화를 위해 적극 나서고 있다. 김상만 하나금융투자 연구원은 "예전에 는 자본 한도 때문에 신용공여 한도가 묶였지만 증권사들이 증자 등을 통해 자본금을 늘리 면서 신용공여 여력도 커졌다"며 "대체투자 수요는 확대되는데 인프라나 사회간접자본 (SOC)관련 물량은 한계가 있는 상황이다. 증권사들도 결국 상업용 부동산 관련 상품 등 수 익 다각화를 꾀하고 있다"고 설명했다. 앞으로 부동산 경기가 살아나면 PF론 유동화증권 발행은 한층 확대될 것이란 전망이다. 최 근 서울 아파트 가격이 상승세로 전환하면서 주택가격전망 소비자심리지수도 빠르게 오르 고 있다. 상대적으로 당국 규제를 덜 받는 상업용 부동산 투자 수요는 더 커지고 있다. 김민정 한화투자증권 연구원은 "부동산 IB관련 딜이 다른 분야에 비해서 좀 더 수익이 나 는 편이어서 증권사들도 더 적극적으로 시장에 참여하는 추세"라고 전했다.
자산유동화증권 발행 비중 추이 [자료=한국신용평가]
◆ 증권사 믿고 투자, 부동산 침체시에는 리스크 확대 PF론 유동화증권은 구조가 복잡해 개인투자자가 명확하게 상품을 이해하기 쉽지 않다. 또 한 발행이 늘어나면서 우려의 목소리도 들린다. 다만 전문가들은 부동산 경기가 크게 둔화 할 경우 리스크가 커질 수 있으나, 아직 우려할 수준은 아니라고 선을 긋는다. 지난 5월 금융위원회는 관계기관 회의에서 부동산PF 규모가 지난 5년간 빠르게 증가했다 며 익스포져 건전성을 면밀히 점검하겠다고 밝힌 바 있다. 한국은행은 올해 '금융안정보고 서'에서 "국내 증권사들이 부동산 사업에 대한 채무보증 업무를 확대하고 있어, 부동산 경 기 악화 시 자본적정성에 부정적인 영향을 받을 수 있다"고 지적하기도 했다. 김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "예전 저축은행 사태 등을 겪으면서 PF구조화 리 스크 관리가 강화됐다. 분양이 안될 경우에도 일정수준 관리가 가능하고 프로젝트 평가능 력도 향상됐다"고 평가했다. 이어 "다만 규모가 커진 상황에서, 건설경기가 둔화할 경우 부 담으로 작용할 가능성은 있다"고 덧붙였다. 김상만 연구원은 "증권사들의 신용공여 비중이 커지면서 전반적인 PF론 유동화증권의 신 용등급도 높아진 상태"라며 "증권사들도 충당금 적립 등 안전망을 구축하고 있다"고 설명 했다. 전혜현 KB증권 연구원은 "PF 구조는 복잡하지만 건설사나 증권사의 신용도를 보고 쉽게 투자할 수 있다"며 "신용보강 주체에 따라 신용등급, 금리 수준, 기관투자자 비중 등이 달 라지는 점에 유의해야겠다"고 조언했다.