부동산신탁업 신규 인가를 앞둔 3곳이 점차 진용을 갖추고 있는 가운데, 첫 본사를 정하는 과정에서 엇갈린 모습을 보이고 있다. 한투부동산신탁은 기존 부동산신탁사들이 모여 있는 서울 테헤란로 인근에 둥지를 마련하기로 결정한데 반해 대신자산신탁과 신영자산신탁은 그룹 본사에 자리를 잡는 것이 유력한 상황이다.
◇한투부동산신탁, 테헤란로 섬유센터에 본사 마련
한투부동산신탁 고위관계자에 따르면 최근 테헤란로의 섬유센터 건물 한 개 층을 빌려 본사로 쓰기로 결정했다. 부동산신탁업계 일각에서는 한국투자증권의 본사가 위치한 여의도에 첫 둥지를 마련할 것으로 관측하기도 했다. 하지만 설립 초기부터 돈을 들여 기존 부동산신탁사들이 몰려있는 테헤란로를 선택해 눈길을 끈다.
현재 부동산신탁사 11곳의 본사는 테헤란로 인근에 있다. 생보부동산신탁의 경우 서초동 뱅뱅사거리에 인접한 강남메트로빌딩에 있다가 2017년 12월에 대치타워로 옮기며 테헤란로로 이동했다. 코람코자산신탁과 대한토지신탁, 아시아신탁이 각각 골든타워, 아셈타워, KT&G 타워에 있지만, 모두 테헤란로와 가까운 지점에 있는 건물이다.
부동산신탁사들이 테헤란로에 자리 잡기 시작한 것은 우선 역사적인 배경을 꼽을 수 있다. 업계 관계자에 따르면 국내 최초 부동산신탁사였던 한국부동산신탁과 대한부동산신탁은 90년대 초 설립된 후 강남에 본사를 마련했다. 한국부동산신탁은 모회사인 한국감정원의 본사를 활용했고, 대한부동산신탁은 강남 교보생명 사거리와 압구정동, 역삼동 등으로 옮겨 다녔지만 강남을 떠나지는 않았다.
초기 부동산신탁사들이 강남에 자리 잡은 후 신규 인가를 받은 곳들 역시 강남에 본사를 구했다. 특히 전통적으로 강남권 금융의 중심지였던 테헤란로를 본사 소재지로 우선적으로 고려했고, 부동산신탁사들이 하나둘씩 부동산신탁사들이 모이기 시작했다.
역사적인 배경 외에 사업적인 특성이 테헤란로에 본사를 정하는데 더 큰 영향을 미쳤다는 분석도 있다. 부동산신탁사의 사업은 부동산개발업체(디벨로퍼)와 부동산자산운용사와 밀접한 관련이 있어 이들과 원활히 접촉하는 것이 중요하다. 그런데 다수의 디벨로퍼와 부동산자산운용사가 테헤란로에 본사가 많은 편이라 부동산신탁사의 본사가 자연그럽게 모이게 됐다는 분석이다. 한투부동산신탁 역시 이같은 장점과 효과를 노리고 테헤란로에 본사를 마련한 것으로 풀이된다.
부동산신탁사 11곳, 본사 위치
◇대신·신영자산신탁, 중구·여의도 유력
한투부동산신탁과 다르게 대신자산신탁과 신영자산신탁은 서울 중구와 여의도의 모회사의 건물에 본사를 구하는 방안을 유력하게 검토하는 것으로 알려졌다. 대신금융그룹의 본사는 명동성당 사거리 인근 저동1가의 대신파이낸스센터다. 신영증권은 여의도 신영증권빌딩에 있다.
부동산신탁업계에서는 대신자산신탁과 신영자산신탁이 출범 초기 그룹 증권사와 협업할 가능성을 염두에 두고 본사를 정했다는 분석을 내놓고 있다. 실제 신규 인가를 준비하던 때 태스크포스(TF)에는 각 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 임직원이 일부 관여한 것으로 알려졌다. 향후 부동산신탁 사업에서 PF 대주단과의 관계가 중요한 만큼, 같은 건물을 사용하면 이점이 있다.
또 출범 초기에 비용을 아낄 수 있다는 점도 있다. 한투부동산신탁이 입주할 예정인 섬유센터의 3.3㎡(평)당 임대료는 9만4000원, 관리비는 3만9000원 수준으로 알려졌다. 기준층 임대면적에 대입하면 한 달에 임대료 6521만원, 관리비 2705만원 등 총 9226만원이 나간다. 1년으로 따지면 약 11억원가량이다.
부동산신탁업계 관계자는 "부동산신탁사가 테헤란로에 모여 있다고 해서 어떤 집적효과가 있는 것은 아니다"며 "본사 위치에 따른 장단점이 있겠지만 사업에 큰 영향이 없을 수도 있다"고 설명했다.
삼성물산, GS건설 등 국내 주요 건설사들이 오는 5월 재개발·재건축 물량을 공급할 예정이다. 분양 예정인 도시정비 사업장들은 강남과 과천과 같은 주목도가 높은 지역이거나 수년 만에 신규 분양 물량인 곳들도 있다. 관련 사업지에 KTB투자증권, 삼성증권, 한화투자증권 등 국내 증권사들도 적극적으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 주선에 참여했기에 흥행 여부에 대한 관심은 높아질 것으로 예상된다.
◇ KTB證 수도권 유망 분양단지 1위 ‘과천주공6단지’ PF참여=KTB투자증권은 올해 상반기 수도권 유망 분양단지로 손꼽히는 ‘과천주공6단지’ 재건축(과천자이) 사업에 PF금융주선을 맡았다. 올해 상반기 분양될 예정인 ‘과천자이’는 총 2099가구 물량 가운데 782가구가 일반분양된다.
KTB투자증권은 시행을 맡은 재건축조합에 PF대출채권(72억원)을 빌려주고, SPC(특수목적법인)가 이를 기초자산(PF대출채권)으로 ABCP(자산담보기업어음)를 발행한다.
이 사업의 리스크 관리는 시공사를 맡은 GS건설이 짊어지고 있다. GS건설은 시행 주체인 ‘과천주공6단지재건축조합’의 대출채무에 대한 연대보증을 제공하고 있다. 연대보증이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 대신 갚을 제3자를 미리 정해놓은 제도다. 즉 GS건설은 시행과 관련해 채무조정 사유가 발생한 경우 원래 예정된 대출원리금을 SPC에 지급해야 한다. GS건설의 기업어음 신용등급은 A2-다.
해당 사업장은 얼마 전 여론조사에서 ‘유망단지’ 1위로 꼽힌 곳이다. 부동산정보업체 ‘부동산인포’가 발표한 수도권 주요 분양선호도 조사에서 GS건설의 ‘과천주공6단지 재건축’은 선호도 1위를 기록했다. 전체 응답자(691명)의 15.8%가 이 사업장이 유망하다고 선택했다.
분양 관계자에 따르면 단지가 들어서는 사업장은 지하철 4호선 과천역과 정부과천청사역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다.
◇ ‘핫플레이스’ 강남 삼성동에 분양…삼성증권 PF주선=그동안 시공사와 조합원 간 분양가 조율로 미뤄졌던 강남구 삼성동 상아2차 재건축 분양이 다음 달에 본격적으로 진행될 예정이다.
부동산업계에 따르면 삼성물산이 시공을 맡은 강남 재건축 단지 ‘래미안 라클래시(삼성동 상아2차)’가 오는 5월에 분양한다. 지하 3층~지상 최고 35층, 7개동 총 679가구 규모로 조성되며 이 중 115가구가 일반에 나온다. 일반분양 분 전체가 전용면적 71, 84㎡ 중소형으로 구성된다. 전용면적 별 일반분양 가구수는 ▲71㎡(44가구) ▲84㎡(71가구)이다.
해당 사업에 삼성물산의 같은 계열사인 삼성증권이 PF금융주관사로 선정됐다. 삼성증권은 상아2차 아파트 재건축조합에게 PF대출채권(500억원)을 빌려주고, SPC(특수목적법인)가 이를 기초자산으로 ABS(자산유동화증권)를 발행하는 구조다. 만기일은 오는 2021년 4월30일까지다.
사업에 대한 리스크 관리는 시공사 삼성물산이 담당한다. 삼성물산은 높은 신용도를 바탕으로 PF지급보증에 나선다. 삼성물산의 회사채 신용등급은 ‘AA+/안정적’으로 분류됐다.
삼성물산이 시공 및 리스크관리(지급보증)을 맡은 재개발 사업 ‘부산연지2주택재개발’ 사업에 한화투자증권 등 증권사들도 참여했다.
◇ 부산 연지동에 2600가구 넘는 대형 재개발 단지…한화투자증권 참여=한화투자증권은 2616가구 규모에 달하는 ‘메머드급 대단지’ 재개발 사업에 대한 PF주선을 맡았다. 해당 단지는 부산연지2주택 재개발 사업으로 지하 5층~지상 33층 규모의 아파트 21개동(2616가구) 및 상가 등을 공급한다. 이 가운데 전용면적 51~126㎡, 1360가구가 일반분양된다.
이 사업의 자금조달을 위한 SPC(특수목적법인)에 대한 주관사 역할을 맡았으며, 한화투자증권과 한국투자증권, IBK투자증권 등이 자산보유자로서 시행사인 부산연지2구역 재개발조합에 2260억원의 대출채권을 빌려줬다. SPC는 이 대출채권을 증권사로부터 넘겨받아 ABS(자산유동화증권) 발행을 통해 자금을 조달한다.
이 사업의 시공사 삼성물산은 재개발 건설 외에도 리스크 관리까지 함께 도맡았다. 삼성물산은 이 사업의 지급보증 역할을 하면서 시행사인 재개발조합의 대출이자 및 대출취급 수수료를 책임지고 납부해야 한다. 또한 삼성물산은 대출원금 지급채무의 기일 도래하는 경우 대출약정금 100% 한도로 연대보증채무를 이행할 의무를 갖고 있다. 연대보증채무는 보증인이 주요 채무자와 연대를 같이 채무를 부담하면서 만약 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채무의 이행을 대신 갚아줘야 하는 제도다.